Vendre à Marseille : combien vaut vraiment une terrasse ?

Terrasse d'une maison louée par Ciel Marseillais dans le 7ème arrondissement de Marseille

À Marseille, la terrasse est souvent présentée comme un atout évident. Mais sur le terrain, toutes les terrasses ne se valent pas, et surtout, elles ne se valorisent pas de la même manière à la revente.

Entre un balcon étroit exposé nord et un toit-terrasse ensoleillé avec vue dégagée, l’écart de valeur peut être considérable. Voici comment nous évaluons la vraie prime d’une terrasse, avec des repères concrets issus du marché marseillais.

Terrasse, balcon, toit-terrasse : ne pas tout confondre

Premier point clé : le vocabulaire.Dans les annonces, tout devient “terrasse”. En expertise, on distingue clairement :

• Balcon : profondeur < 1,20 m → usage limité

• Terrasse : profondeur ≥ 1,80–2 m → vraie pièce extérieure

• Toit-terrasse : usage exclusif, potentiel premium

• Cour / jardin de ville : valeur variable selon intimité et exposition

👉 Ce n’est pas la surface déclarée qui crée la valeur, mais l’usage réel.

Ce qui fait vraiment la valeur d’une terrasse à Marseille

1. La profondeur et la forme

Une terrasse de 8 m² en longueur peut valoir plus qu’une terrasse de 12 m² mal proportionnée.À Marseille, les acheteurs cherchent :

• une table,

• des circulations fluides,

• une vraie continuité avec le séjour.

Seuil psychologique observé :👉 à partir de 2 m de profondeur, la terrasse devient un espace de vie.

2. L’exposition et la lumière

À Marseille, l’exposition joue un rôle décisif :

• Sud / Ouest : prime forte (soleil, couchers de soleil)

• Est : agréable mais plus limitée

• Nord : décote fréquente, sauf exception (vue, dernier étage)

Une terrasse bien exposée peut parfois compenser une surface intérieure plus réduite.

3. Le lien avec la pièce de vie

Une terrasse accessible :

• depuis le séjour ou la cuisine,

• avec une baie large,

• de plain-pied,

a une valeur bien supérieure à une terrasse accessible depuis une chambre ou via un seuil contraignant.

👉 À Marseille, l’usage prime sur la vue brute.

4. Le contexte : bruit, vent, vis-à-vis

Une terrasse donnant sur :

• un axe passant,

• la Corniche en été,

• ou un vis-à-vis direct,

voit sa valeur fortement pondérée.

À l’inverse, une terrasse protégée du mistral, même sans vue spectaculaire, peut être extrêmement recherchée.

Combien vaut une terrasse à Marseille ? (ordres de grandeur)

Ces chiffres sont des fourchettes observées, à ajuster selon quartier, étage, état et typologie.

• Balcon exploitable : +5 à +10 %

• Terrasse bien conçue : +10 à +25 %

• Toit-terrasse avec usage réel : +20 à +40 %

• Bien d’exception (terrasse + vue + dernier étage) : jusqu’à +50 % dans les cas rares

Dans les 7ᵉ et 8ᵉ arrondissements, une terrasse peut représenter plus de valeur que 10 m² supplémentaires mal placés.

Trois cas typiques marseillais

Endoume / Bompard (7ᵉ)

Terrasses suspendues, souvent étroites mais très qualitatives. La valeur dépend surtout :

• de la profondeur,

• de l’absence de vis-à-vis,

• de la relation avec le séjour.

Prado / Vieille-Chapelle (8ᵉ)

Terrasses profondes, souvent en étage intermédiaire. Ici, l’usage quotidien prime parfois sur le dernier étage.

Centre (6ᵉ / Vauban)

Cours intérieures et terrasses de ville. La valeur repose sur :

• le calme,

• l’ensoleillement,

• la rareté.

Notre méthode Ciel Marseillais pour estimer une terrasse

1. Analyse de l’usage réel (mobilier possible, circulation)

2. Étude de l’exposition et des vents dominants

3. Comparables avec et sans terrasse dans le même micro-secteur

4. Pondération des nuisances (bruit, vis-à-vis)

5. Construction d’une fourchette défendable en €/m² et en %

Faut-il toujours survaloriser une terrasse avant de vendre ?

Oui, si :

• elle est exploitable,

• bien exposée,

• reliée au séjour,

• cohérente avec le standing du bien.

Non, si :

• elle est trop étroite,

• mal exposée,

• inutilisable au quotidien.

Dans ce cas, mieux vaut une estimation juste qu’un prix “fantasmé” qui rallonge le délai de vente.

FAQ — Terrasse et revente à Marseille

Une petite terrasse suffit-elle à déclencher un coup de cœur ? Oui, si elle est bien exposée et bien intégrée au plan.

Une terrasse compense-t-elle un DPE moyen ? Partiellement. L’émotion aide, mais le DPE reste un facteur de négociation.

Balcon ou terrasse : quelle différence pour le prix ? La différence est souvent significative dès que l’usage devient réel.

À retenir

À Marseille, une terrasse n’a pas une valeur automatique. Elle se construit, s’analyse et se défend. Bien estimée, elle peut devenir l’un des leviers les plus puissants de valorisation à la revente.

Sources (2025–2026)

DVF (DGFiP/Etalab) ; Notaires de France ; ANIL ; ARC Copropriété ; ANAH ; ADEME/SDES ; MeilleursAgents ; Le Monde Immobilier.