Investir à Marseille en 2026 : les quartiers à suivre

Investissement locatif au Camas (Marseille 5e)

Entre attractivité et sélectivité : un marché qui ne faiblit pas

En 2026, Marseille continue d’attirer les investisseurs. Malgré un marché national en modération depuis 2024, la cité phocéenne se distingue :

• une demande locative soutenue,

• une démographie en croissance,

• un attrait renouvelé pour les quartiers centraux et littoraux,

• et un rendement qui reste supérieur à celui des grandes métropoles voisines.

À Marseille, investir n’est pas seulement une affaire de calcul : c’est une lecture fine des lieux, de la lumière et des dynamiques de quartier.

1) Les quartiers à fort potentiel en 2026

Le Camas (5ᵉ) : le classique très sûr

• Un quartier recherché depuis dix ans, qui reste l’un des meilleurs compromis rendement / stabilité.

• Petite copropriété, ambiance village, tramway, écoles.

• Rendement : 4,5 à 5,2 % selon typologie.

• Forte demande jeunes actifs / soignants / étudiants.

Source : MeilleursAgents / Efficity — oct.-nov. 2025

Endoume (7ᵉ) : patrimonial et rare

• Vue, lumière, ruelles calmes, proximité mer.

• Peu de rotation, biens rares, forte valeur refuge.

• Valorisation stable autour de 6 500–7 000 €/m² sur les biens familiaux.Idéal pour un investissement long terme, résidence secondaire ou location meublée de standing.

Castellane / Lodi (6ᵉ) : le secteur qui monte

• Prix encore accessibles pour Marseille centre.

• Métro / bus / commerces : très fort turnover locatif.

• Rendement entre 5 et 6 %, avec une vacance quasi nulle.

Source : PAP / Seloger — 2025

Saint-Barnabé (12ᵉ) : l’équilibre famille / valorisation

• Maisons, jardins, sentiment de village.

• Très demandé par les familles marseillaises quittant le centre.

• Progression régulière, avec un marché sain et peu spéculatif.

Les Réformés / Longchamp (1er) : mutation et rentabilité

• Effet gentrification + futurs axes de mobilité.

• Rendement brut pouvant dépasser 6 %.

• Forte demande étudiants / jeunes actifs.Secteur encore contrasté : nécessite une très bonne lecture micro-locale.

Sources croisées : MeilleursAgents, Figaro Immo, Le Monde – données 2025

2) Les chiffres-clés 2026 : repères utiles

Indicateur	Marseille 2026	Quartiers dynamiques
Prix moyen	4 800 €/m²	3 800 → 7 500 €/m²
Rendement brut	4,3 %	jusqu’à 6,2 %
Vacance locative	< 5 %	quasi nulle centre / littoral
Prix maisons	6 100–9 500 €/m²	7ᵉ & 8ᵉ au sommet

Sources : LPI-iad été 2025, Notaires de France, Efficity, PAP, DVF (12 mois).

3) Les typologies les plus recherchées

✔ T2/T3 traversants dans les quartiers centraux

✔ Maisons avec jardin dans le 12ᵉ

✔ Appartements lumineux avec extérieur dans le 7ᵉ

✔ T1/T2 rénovés pour LMNP long terme (6ᵉ / 5ᵉ / 1er)

Les biens avec vue, lumière et volume cohérent conservent systématiquement une surperformance.

4) Notre méthode Ciel Marseillais (en 5 étapes)

1. Lecture du quartier et du micro-secteur

   Rue, orientation, environnement immédiat, attractivité locative.

2. Analyse des transactions (DVF + terrains comparables)

   Comprendre ce qui se vend, à quel prix, et pourquoi.

3. Projection rendement / valorisation

   Modèle propriétaire / investisseur, LMNP ou revenus fonciers.

4. Étude lumière / volumes / potentiel extérieur

   Spécificité marseillaise : la lumière crée une prime réelle.

5. Restitution argumentée

   Recommandation d’achat, stratégie de location, prix cible, projection long terme.

5) Perspectives 2026

Les quartiers déjà installés (Endoume, Bompard, Camas) devraient continuer à performer sur :

• les biens lumineux,

• avec extérieur,

• en étage,

• et bien classés énergétiquement.

Les secteurs en mutation (1er / 5ᵉ proches centre) offrent encore des marges de progression et de très bons rendements.

FAQ – Investir à Marseille

Où investir avec 250–300 k€ ?

Camas, Castellane, Longchamp, Lodi.

Quel rendement attendre en 2026 ?

Entre 4 et 6 %, selon typologie et mode de gestion.

Meublé ou vide pour un investissement ?

Meublé longue durée performant dans le centre ; vide conseillé pour biens familiaux dans le 7ᵉ/8ᵉ/12ᵉ.

Les extérieurs sont-ils vraiment un plus ?

Oui : terrasses et balcons génèrent une prime de valeur + une meilleure occupation.

Le marché va-t-il baisser en 2026 ?

Globalement stabilisé. Les biens de caractère restent résilients.

À Marseille, investir n’est jamais une approche purement mathématique. C’est comprendre le rythme d’un quartier, l’émotion du lieu et le potentiel réel de valorisation. Ciel Marseillais accompagne acquéreurs et investisseurs dans l’analyse du marché, l’estimation de rendement et la mise en gestion.

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