Vue mer à Marseille : combien vaut vraiment la prime ?

Vue mer panoramique depuis un appartement du 7ᵉ à Marseille

À Marseille, la mer n’est pas seulement un horizon : c’est une manière d’habiter. Une fenêtre qui s’ouvre sur la rade change le quotidien… et le prix. Reste une question que tout vendeur et tout acquéreur finit par poser : combien vaut la vue ? Voici comment nous l’évaluons, avec des repères concrets et l’œil du terrain.

Un coucher de soleil ne se négocie pas au hasard

Le mythe est tenace : “vue mer = +50 %”. La réalité est plus subtile. Entre la ligne bleue aperçue au loin et le panorama plein cadre sur la rade, il existe des degrés de vue qui n’ont ni le même impact émotionnel, ni la même valeur. Ce que nous observons chaque semaine chez Ciel Marseillais : la prime ne vient pas de la mer seule, mais de la rencontre entre la vue, la pièce qui la capte (le séjour plutôt que la chambre), la lumière (l’Ouest magnifie les fins de journée) et l’usage (terrasse exploitable, seuils affleurants, baies vitrées continues).

La mer séduit, l’usage convainc. Et c’est souvent l’usage qui fait le prix.

Ce qui fait vraiment grimper la prime

• Le cadrage : une vue panoramique (≈ 180°) vaut davantage qu’une échappée diagonale ou lointaine.

• La hauteur : prendre de la cote pour dégager l’horizon et passer au-dessus des toits voisins.

• L’exposition : l’Ouest capte les couchers de soleil — prime émotionnelle forte — à pondérer avec le mistral.

• Les ouvertures : une grande baie filante (4 à 6 m) et un accès de plain-pied à la terrasse changent tout.

• Le plan : lorsque salon et cuisine vivent avec la mer, la prime s’exprime pleinement.

• Le contexte : qualité de la copropriété, nuisances (Corniche en été), entretien lié aux embruns.

Le bleu qui paie : trois paysages marseillais

7ᵉ — Roucas-Blanc, Bompard, Endoume

Ici, la mer est une carte postale quotidienne : Malmousque, Vallon des Auffes, Corniche Kennedy. Marché patrimonial, offre rare, dispersion forte selon l’immeuble et la profondeur de vue. Un dernier étage rénové avec terrasse profonde y trouve preneur très vite.

8ᵉ littoral — Prado, La Plage, Vieille-Chapelle

La terrasse devient un espace de vie à part entière. Les amateurs cherchent la profondeur (≥ 2 m) et l’abri au vent. Une vue large sur les îles, même depuis un étage intermédiaire, peut concurrencer un “vrai” dernier étage mal conçu.

9ᵉ en hauteur — Redon, Mazargues

Depuis les collines, la mer se dessine plus loin mais l’horizon est vaste. Les biens qui combinent calme, verdure et ligne d’horizon bleue séduisent une clientèle à la recherche d’un compromis prix/cadre, surtout si écoles et commerces restent accessibles.

Deux cas réels (simplifiés)

• Endoume, 7ᵉ — 72 m², balcon filant : séjour orienté Ouest, baie de 5 m, horizon dégagé sur la rade. Cuisine ouverte, étage élevé, copropriété soignée. La prime s’est exprimée pleinement : la vue est au cœur de la pièce à vivre et se prolonge dehors.

• Mazargues, 9ᵉ — 95 m², toit-terrasse : mer lointaine mais panorama collines + mer, terrasse profonde, circulation fluide. Ici, la prime est mesurée mais nette : la qualité d’usage (terrasse exploitable) l’emporte sur la distance à la mer.

Morale de l’histoire : la vue ne suffit pas ; l’architecture d’usage est déterminante.

Repères chiffrés utiles

• Appartements : ≈ +10 à +30 % pour une vue claire et dégagée.

• Derniers étages / toits-terrasses : ≈ +20 à +40 % si la vue s’ouvre vraiment et que l’extérieur est confortable.

• Biens d’exception (vue + grande terrasse + orientation + prestations) : jusqu’à ≈ +50 % dans les cas rares.

Ce sont des ordres de grandeur. La valeur réelle se calcule par comparables dans le même micro-secteur, en pondérant état, étage, ascenseur, DPE, nuisances.

Notre méthode pour chiffrer une vue mer (sans surévaluer)

1. Mesurer le cadrage : angle d’ouverture (60°/90°/180°), obstacles, hauteur d’horizon.

2. Lire la lumière : exposition, trajectoire du soleil, gestion du vent.

3. Tester l’usage : largeur de baies, seuils, profondeur de terrasse, pièce à vivre concernée.

4. Comparer au bon endroit : paires avec/sans vue dans la même rue/immeuble quand c’est possible.

5. Aboutir à une fourchette défendable : écart €/m² et % documentés, avec photos d’angle et plan coté.

À retenir

• Une petite vue a de la valeur, mais la prime reste modérée (souvent +5 à +10 %).

• Les couchers de soleil (exposition Ouest) sont un accélérateur… à équilibrer avec le vent et les nuisances.

• Une vue depuis le salon ou la terrasse pèse plus qu’une vue cantonnée à une chambre.

• Une grande terrasse exploitable peut l’emporter sur un dernier étage moyen

Sources (consultées le 7 décembre 2025)

• Données publiques

  • Notaires de France – prix au m² : Marseille 7ᵉ et commune de Marseille. immobilier.notaires.fr+1

  • DVF (DGFiP/Etalab) : base nationale + DVF+ métropole Aix-Marseille-Provence. data.gouv.fr+2DVF+2

• Agrégateurs de prix (repères locaux)

  • MeilleursAgents – Marseille 7ᵉ / Endoume (variations intra-quartier et fourchettes actuelles). Meilleurs Agents+1

• Littérature hédonique (effet “vue mer” / littoral)

  • Gillespie (2024), Land Economics : +8,1 % en moyenne, ~15 % pour une largeur de vue importante (méthode 3D). IDEAS/RePEc

  • Castro Noblejas et al. (2022), ISPRS IJGI : vues de haute qualité associées à +18 % en moyenne (indice “bassin visuel”). MDPI

  • Fleischer (2012), Tourism Management : différentiel d’environ +10 % entre chambres avec vue Mer Méditerranée et sans (marché hôtelier, indicatif de la valeur d’agrément). IDEAS/RePEc

  • Synthèses/études sur aménités côtières : primes significatives liées au front de mer et à la qualité de plage (evidence Espagne/Catalan coast ; marché hébergement et résidences secondaires). dea.uib.eu

    
    

    NB : les études “hébergement touristique” ne sont pas transposables 1:1 au résidentiel, mais elles corroborent l’existence d’une valeur de paysage (vue/largeur/qualité), cohérente avec nos constats à Marseille.