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Faut-il rénover avant de vendre à Marseille ?
- Ciel Marseillais
- 14 nov.
- 3 min de lecture
Pourquoi la question se pose à Marseille
À Marseille, la décision de rénover avant de vendre dépend du DPE, de l’état du bien, de son emplacement (littoral, collines, centre) et des attentes d’acheteurs très sensibles à la lumière, aux volumes et aux vues.
Ce que disent les données
La valeur verte existe : une meilleure étiquette énergie est corrélée à un prix de vente supérieur et une moindre décote à la négociation (Notaires de France, 2024–2025).
Les passoires énergétiques se vendent en moyenne avec une décote et une marge de négociation plus forte (MeilleursAgents, baromètres 2024–2025).
La rénovation énergétique est un enjeu national suivi par l’ADEME et le SDES ; les rénovations “d’ampleur” progressent, ce qui structure les attentes du marché. (Statistiques du Développement Durable+1)
Les travaux qui font vraiment la différence
1) Diagnostics & conformité : la base
Avant toute chose, les diagnostics immobiliers et la conformité des installations sont incontournables. Une installation électrique obsolète ou un DPE dégradé peuvent ralentir la vente ou repousser les acquéreurs. FRC Paca+1
2) Performance énergétique & DPE
À Marseille, avec la montée des contraintes environnementales, viser un DPE aux allures correctes (voire bon) rassure et peut valoriser. Selon Notaires de France : « certains travaux apportent une réelle valeur ajoutée au bien avant revente ». (Notaires de France ; MeilleursAgents)
3) Finitions visibles & lumière
Dans une ville où la lumière et les vues sont des leviers de valeur, des travaux simples comme rafraîchir les peintures, moderniser la cuisine ou la salle de bains, ou encore remplacer des menuiseries usées, peuvent faire une vraie différence. (lechesnay.lamaisondestravaux.com+1)
4) Améliorer sans surinvestir
Éviter les chantiers lourds sans retour prouvable (extensions, cuisines ultra haut de gamme).
Principe : choisir les travaux dont l’effet est perceptible en visite et compréhensible par le DPE.
Notre méthode Ciel Marseillais (en 5 étapes)
Diagnostic du bien : état, DPE, volumes, lumière, extérieurs, adresse marseillaise.
Analyse du marché local : qu’a-t-on vendu dans le secteur (loué/vendu), quel prix, quelle durée.
Modélisation des travaux rentables : sélectionner ceux qui génèrent réelle valeur (ex : terrasse, vue mer, traversant, rénovation modérée).
Plan de mise en valeur : travaux, home-staging, valorisation de la lumière et de la vue, notamment pour les quartiers marseillais littoraux ou collines.
Restitution argumentée au vendeur : estimation ajustée, fourchette, plan de négociation, en indiquant ce qui resterait négociable.
Décider : rénover maintenant ou vendre tel quel ?
Oui, rénover si :
Bien ancien classe E-F-G en emplacement recherché (littoral 7ᵉ/8ᵉ, vues mer, traversant) : des travaux ciblés réduisent la décote DPE et maximisent l’attrait. Notaires de France+1
Bien atypique (terrasse, dernier étage, vue Notre-Dame de la Garde) : finitions et lumière déclenchent le coup de cœur (SeLoger). L'immobilier par SeLoger
Non, vendre tel quel si :
Bien récent / état impeccable / prix déjà optimisé par le secteur : privilégier un time-to-market court.
Bien standard en secteur secondaire : le coût des travaux dépasserait le retour probable (préférer prix ajusté + mise en scène).
FAQ
Quelle est la durée moyenne de vente après rénovation ? Un bien rénové dans les règles peut se vendre jusqu’à 30 % plus rapidement que la moyenne locale. Le Monde.fr
Faut-il faire tous les travaux avant de fixer le prix ? Non : certains travaux peuvent être présentés comme un potentiel aux acquéreurs, à condition d’être bien argumentés. Immobilier Notaires+1
Quel budget chantier prévoir à Marseille ? Variable selon lieu, typologie et état ; mais privilégiez les travaux de valeur (lumière, extérieurs, DPE) plus que les extensions ou sur-qualités.
Le home-staging est-il utile ? Oui : même quelques milliers d’euros peuvent améliorer l’attractivité et réduire le délai de vente. L'immobilier par SeLoger
Notre conseil en 2026 pour Marseille
Avant de vendre votre bien marseillais, demandez-vous : « Est-ce que ce bien sera acheté sans travaux dans son état actuel ? » Si la réponse est non : envisager une rénovation ciblée fera la différence. Si la réponse est oui : privilégiez la mise en marché rapide et une estimation juste. Chez Ciel Marseillais, nous vous accompagnons dans ce choix stratégique, en vous proposant une estimation sur mesure et un plan de valorisation avant mise en vente.
Ressources utiles
Notaires de France : Valeur verte (2024–2025).
SDES / Ministère (statistiques rénovation).
ADEME (indicateurs et repères de coûts).
SeLoger (home-staging).
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