Louer meublé ou vide à Marseille : quel choix en 2025 ?

Maison louée meublée par Ciel Marseillais à Marseille 7ème

En 2025, le marché locatif marseillais se tend, porté par une forte demande sur les quartiers centraux et littoraux. Face à cette dynamique, une question s’impose : meublé ou vide ?

Contexte 2025 : un marché locatif exigeant à Marseille

La demande reste soutenue dans les quartiers centraux et littoraux (1er, 6e, 7e, 8e), avec une attention particulière à l’état, à la lumière et aux extérieurs. La question clé pour un propriétaire : meublé ou vide, avec des impacts sur la stabilité du bail, la fiscalité et la gestion.

1) Louer vide : stabilité et simplicité (bail 3 ans)

Principe. Le bail “nu” est conclu pour 3 ans (propriétaire personne physique), 6 ans si personne morale. Service Public

Atouts

• Turn-over plus faible, entretien souvent mieux partagé.

• Charges et renouvellement de matériel limités.

Points d’attention

• Loyers généralement inférieurs au meublé à surface équivalente.

• Fiscalité au régime foncier ; révision annuelle soumise à l’IRL publié par l’INSEE.

  
  

Pour quels biens à Marseille ? Appartements familiaux et grandes surfaces des 7e, 8e, 9e, pour une occupation durable.

2) Louer meublé : flexibilité et rendement (bail 1 an)

Principe. La location meublée longue durée se signe pour 1 an, 9 mois en bail étudiant, ou 1 à 10 mois en bail mobilité (public éligible). Trackstone

Atouts

• Loyers souvent +10 à +20 % vs vide (selon emplacement/qualité).

• Fiscalité possible en LMNP : micro-BIC (abattement 50 %) ou régime réel (charges + amortissements). Attention : ceci concerne la longue durée, pas la location touristique. impots.gouv.fr

Points d’attention

• Rotation plus fréquente, mobilier à entretenir.

• Gestion plus active = besoin d’une organisation pro.

Pour quels biens à Marseille ? Surfaces compactes et rénovées dans le centre (1er, 6e, 7e), bien situées (transports, commerces).

3) Fiscalité 2025 : bien distinguer longue durée et touristique

Meublé longue durée (LMNP classique)

• Micro-BIC avec abattement 50 % (hors meublés de tourisme/chambres d’hôtes).

• Régime réel : déduction charges et amortissements (souvent plus intéressant sur biens de standing).

Meublé de tourisme (courte durée)

• Pour les revenus 2025 : non classé → abattement 30 % avec plafond 15 000 € ; classé → abattement 50 % avec plafond 77 700 €. Réforme 2025 confirmée par Service-Public/Économie. Service Public+2Ministère de l'Économie+2

Location vide

• Revenus fonciers (micro-foncier ou réel selon cas) ; révision selon IRL INSEE.

Repère 2025 – IRL : au T1 2025, l’IRL s’établit à 145,47 (+1,40 % sur un an). Insee

4) Ce que nous constatons sur nos gestions à Marseille

• Les meublés de 35–70 m² dans le 6e/7e présentent un taux d’occupation élevé lorsque le bien est rénové et clé en main (mobilier cohérent, extérieur, vue).

• Les locations vides en grandes surfaces ou rez-de-chaussée se louent parfois plus lentement mais offrent une très bonne stabilité dans le temps.(Observations internes Ciel Marseillais, corroborées par la tension persistante du marché locatif privé en grandes métropoles en 2025.) Le Monde.fr

5) Notre conseil en 2025 (decision tree express)

• Bien de charme / grande surface (7e–8e–9e) → Vide 3 ans : sérénité, usage résidentiel durable, IRL annuel.

• Appartement compact, rénové, bien placé (1er–6e–7e) → Meublé 1 an renouvelable : rendement supérieur, LMNP micro-BIC 50 % ou réel selon votre profil.

• Courte durée touristique → Vérifier le nouveau micro-BIC 2025 (30 % non classé/50 % classé) et la réglementation locale avant d’arbitrer.

Tableau récapitulatif

Objectif	Location vide	Location meublée (longue durée)
Stabilité	⭐⭐⭐⭐	⭐⭐
Rendement net	⭐⭐	⭐⭐⭐⭐
Fiscalité	Revenus fonciers	LMNP : micro-BIC 50 % ou réel
Gestion	⭐⭐⭐⭐	⭐⭐
Adéquation quartiers	7e–8e–9e	1er–6e–7e (petites/moyennes surfaces)

Note : le meublé de tourisme (courte durée) obéit à des règles fiscales 2025 distinctes (abattements modifiés). Service Public

FAQ – Louer à Marseille : les réponses clés pour 2025

Quelle durée de bail ?

• Vide : 3 ans (6 ans si bailleur personne morale).

• Meublé : 1 an ; étudiant 9 mois ; mobilité 1–10 mois (public éligible). Service Public+1

Micro-BIC 50 % : pour qui en 2025 ?

• Pour la location meublée longue durée (hors meublé de tourisme/chambre d’hôtes). impots.gouv.fr

Que change 2025 pour le meublé touristique ?

• Non classé : 30 % d’abattement, plafond 15 000 € de recettes ; classé : 50 %, plafond 77 700 €. Service Public+1

L’IRL s’applique comment ?

• Si la clause de révision est prévue au bail, révision annuelle selon l’IRL publié par l’INSEE. Service Public

Vous hésitez entre vide et meublé ? Ciel Marseillais réalise un diagnostic locatif et vous propose le format le plus cohérent pour votre bien.

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