Encadrement des loyers à Marseille : où on en est en 2026 et comment sécuriser son loyer

Location à Marseille : sécuriser son loyer dans un marché sous tension.

À Marseille, la question de l’encadrement des loyers revient régulièrement dans les échanges entre propriétaires, investisseurs et locataires. Entre annonces gouvernementales, expérimentations dans d’autres métropoles et tension persistante du marché locatif, une interrogation domine en 2026 : Marseille est-elle concernée, et comment anticiper sans subir ?

Chez Ciel Marseillais, nous faisons le point, sans fantasme ni approximation, avec une lecture juridique, locale et pragmatique.

Encadrement des loyers : le cadre national

L’encadrement des loyers repose sur un dispositif expérimental instauré par la loi ELAN. Il permet à certaines villes dites “zones tendues” de plafonner les loyers du parc privé, à condition d’en faire la demande.

À ce jour, les villes concernées incluent notamment Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier, dans des périmètres strictement définis par arrêté préfectoral (Service-Public.fr).

👉 Point clé 2026 : Marseille n’est pas soumise à l’encadrement des loyers.

Où en est Marseille en 2026 ?

Malgré :

• une forte tension locative,

• une demande soutenue dans les quartiers centraux et littoraux,

• des loyers en hausse sur certains segments,

la Ville de Marseille n’a pas mis en place l’encadrement des loyers.

Aucun arrêté préfectoral n’est en vigueur à ce jour, et aucun calendrier officiel n’a été arrêté par la municipalité ou la préfecture (sources : Préfecture des Bouches-du-Rhône, Service-Public).

👉 Concrètement :

• les loyers restent librement fixés à la relocation,

• sous réserve du respect des règles générales (zones tendues, IRL, décence).

Ce qui est déjà encadré (et souvent confondu)

Même sans encadrement des loyers “à la parisienne”, Marseille est déjà concernée par plusieurs règles structurantes :

1️⃣ La zone tendue

Marseille est classée en zone tendue. Cela implique :

• un préavis réduit à 1 mois pour le locataire,

• une revalorisation du loyer encadrée entre deux locataires, sauf exceptions (travaux, sous-évaluation manifeste).

2️⃣ L’indice de référence des loyers (IRL)

En cours de bail, la hausse est strictement limitée à l’IRL publié par l’INSEE (INSEE).

3️⃣ Les exigences de décence énergétique

Les logements classés G (et progressivement F) sont soumis à des restrictions de mise en location.Ce point devient, à Marseille, le vrai facteur limitant, plus que l’encadrement des loyers.

Encadrement à venir : faut-il s’y préparer ?

Même sans dispositif en place, le risque réglementaire existe à moyen terme.

Marseille coche plusieurs critères :

• tension durable de l’offre,

• pression politique sur le logement,

• évolution nationale vers davantage de régulation.

Notre lecture :

les propriétaires qui anticipent aujourd’hui sécurisent leur rendement demain.

Comment sécuriser son loyer à Marseille en 2026

1️⃣ Fixer un loyer défendable, pas maximal

Un loyer “trop ambitieux” :

• allonge la vacance,

• fragilise juridiquement le bail,

• complique la relation locative.

Un loyer aligné au marché réel :

• se loue plus vite,

• se défend mieux,

• résiste mieux aux évolutions réglementaires.

2️⃣ Miser sur la qualité plutôt que la tension

À Marseille, les biens qui traversent les cycles sont :

• lumineux,

• bien ventilés,

• bien entretenus,

• cohérents en DPE.

La qualité d’usage est aujourd’hui le meilleur rempart contre toute régulation future.

3️⃣ Sécuriser juridiquement le bail

Clauses de révision conformes, diagnostics à jour, justification du loyer initial :la solidité du dossier protège autant que le niveau de loyer.

Notre méthode Ciel Marseillais

1. Analyse du secteur précis (rue, micro-quartier).

2. Comparables réels de locations signées.

3. Arbitrage loyer / vacance / profil locataire.

4. Vérification juridique du bail.

5. Projection réglementaire à 2–3 ans.

Objectif : un loyer serein, durable et sécurisé.

FAQ — Encadrement des loyers à Marseille

Marseille est-elle concernée en 2026 ? Non, aucun encadrement des loyers n’est en vigueur à ce jour.

Peut-il arriver demain ? Oui, à moyen terme, mais uniquement sur décision locale + arrêté préfectoral.

Dois-je plafonner mon loyer par anticipation ? Non, mais il est conseillé de rester cohérent avec le marché réel.

Quel est le vrai risque aujourd’hui ? La vacance locative et le DPE, plus que l’encadrement lui-même.

Conclusion

En 2026, l’encadrement des loyers à Marseille n’est pas une réalité juridique, mais c’est déjà une réalité stratégique.

Les propriétaires qui s’en sortent le mieux sont ceux qui :

• comprennent le cadre,

• anticipent sans paniquer,

• privilégient la qualité et la cohérence.

Chez Ciel Marseillais, nous aidons les propriétaires à sécuriser leur loyer sans subir la réglementation.

Sources (2025–2026)

• Service-Public.fr – Encadrement des loyers

• INSEE – IRL et zone tendue

• Préfecture des Bouches-du-Rhône – Cadre local logement

• ANIL – Règles locatives et baux

• Observations terrain Ciel Marseillais (locations 6ᵉ, 7ᵉ, 8ᵉ)